Непредвиденные расходы при покупке

О чем забывают вам сказать риелторы

Часто покупатели жилья в Канаде, особенно те, кто покупает в первый раз, имеют ограниченный бюджет. Считается каждый цент, учитывается каждый доллар.

Чтобы не «влететь» при закрытии сделки с недвижимостью в Канаде читайте эту статью. В ней мы расскажет о том, о чем забывают сказать риелторы и мортгидж брокеры.

Итак, составляя бюджет на покупку, мы всегда стараемся учесть все незапланированные расходы на сколько можем. Начнём с основных затрат при закрытии так называемых closing costs, о которых вы, я надеюсь, вы знаете

• налог на передачу земли (land transfer tax)
• услуги адвоката

Поговорим о land transfer tax.

Многие знают, что в Канаде при покупке недвижимости государство взымает с покупателей пошлину на землю. В провинции Онтарио, Канаде он называется land transfer tax. Налог рассчитывается адвокатом покупателя. Продавцы при продаже освобождены от этого налога.

Как он рассчитывается?

Для точного расчёта этого налога мы рекомендуем использовать специальную программу разработанную Dominion Lending. Эта аппликация позволит посчитать land transfer tax с точностью до копейки. Вот ссылка.

Пошлина состоит из двух частей. Первая часть насчитывается по Онтарио (Provincial Land Transfer Tax), а вторая насчитывается по Торонто (Municipal Land Transfer Tax). Если вы покупает недвижимость впервые и никогда не владели недвижимостью нигде в мире до этого, ваш адвокат сделает для вас rebate при закрытии сделки.

Начиная с 1 января 2017 года вступила в силу новая шкала расчета скидок на налог при передаче земли для покупателей-новичков.

На большинство домов не взимается налог на первые 368 000 долларов от стоимости дома. Налог будет насчитан только на разницу между ценой дома и безналоговую порцию стоимости. Например, если дом куплен за $ 750,000, то налог насчитывается только на  $ 382,000 ($750,000 - $368,000 = $382,000). При этом максимальная скидка, которую можно получить, покупая недвижимость в Онтарио (но не в малом Торонто) это 4,000 долларов. Покупатели недвижимости в Торонто могут получить дополнительные скидку - максимум 4,475 долларов. 

Если вас интересует подробное описание First Time Home Buyer’s Rebates, то найдёте эту информацию здесь.

Воспользуйтесь аппликацией  Mortgage ToolBox, которая позволить посчитать land transfer tax с точностью до копейки.

Взгляните на таблицу налогов и rebates для тех, кто покупает в Торонто

Взгляните на таблицу налогов и rebates для тех, кто покупает за пределами Торонто.

Для покупки недвижимости в $750,000 за пределами малого Toronto ваш Land Transfer Tax составит $7,475 со скидкой для тех, кто покупает впервые, или $11,475 без учёта скидки.

При подготовке к покупке мы настоятельно рекомендуем пользоваться электронным приложением от компании Dominion Lending Centres. Программа проведёт нужные вычисления за секунды. Вот ссылка Mortgage ToolBox.

Услуги адвоката при закрытии сделки с недвижимостью в Онтарио.

В Онтарио, Канада каждая сторона, будь это покупатель недвижимости или продавец должны иметь своего адвоката, который будет, так сказать, выполнять закрытие сделки. Это последняя фаза вашего общего процесса покупки недвижимости. К тому времени у вас уже должен быть договор о покупке (agreement of purchase and sale).

За что отвечает адвокат ?

Адвокаты по работе с недвижимостью (real estate lawyers) Отвечают за чистоту сделки. Обычно они представляют интересы одной из сторон, покупателя или продавца. Задача адвоката убедится, что сделка осуществляется без нарушения законов Онтарио и Канады.

Адвокаты по недвижимости также зарегистрируют на ваш новый дом мортгидж (Charge) и пересчитают налог на землю, дабы избежать задолженностей продавцов перед государством. Property Tax выплачивается местному муниципальному совету ежегодно. 

Поговорим о налоге на землю и здание (property tax)

Если ваша сделка, а скорее всего это так и есть, закрывается не 31 декабря или 1 января, ваш адвокат сделает необходимые коррекции (adjustments). Со дня вступления во владение недвижимостью, вы платите налог на недвижимость. Но случается так, что предыдущий владелец заплатил этот налог за весь год вперёд, а продал жильё в середине года. То есть он частично заплатил налог как бы и за вас - вашу долю налога. И естественно, что эту предоплаченную часть налога нужно вернуть. Это также работа вашего адвоката.

Скрытые затраты при покупке.

Корректировка суммы первого ипотечного взноса.

Такая корректировка возникает, если день выдачи ипотеки не совпадает с днём  расчета стандартных ипотечных выплат (adjustment date).

Например, вы получили ипотечный кредит 20-го числа, но кредитор начинает все свои расчёты с первого числа месяца. Тогда кредитор в качестве первого взноса потребует выплатить лишь процентную составляющую месячного взноса за первый неполный месяц. Это называется корректировкой процентов.

Размер выплаты по вашему мортгиджу будет указан в Commitment Letter, где кредитор опишет все условия выдаваемой ипотеки. Рекомендуем сделать Mortgage Pre-Аpproval. Тогда вы будете знать, не только, примерный размер кредита, на который сможете рассчитывать при покупке, но и примерную сумму денег, которые будет необходимо принести в офис адвоката на закрытие сделки.

Дефолт страховка мортгиджа (Mortgage Default Insurance) и PST.

Итак, если ваш первоначальный взнос по ипотеке составляет менее 20% от стоимости покупки, то страховка от невыплаты по ипотеке (mortgage default insurance), будет рассчитана по плавающей шкале. На эту страховую премию начисляется провинциальный налог. И если мортгидж страховку можно добавить к общей сумме мортгиджа и погашать в течение всего срока действия ипотеки, то сумма провинциального налога должна быть выплачена целиком на момент закрытия сделки в офисе адвоката.

Например, при покупке недвижимости по цене $ 750,000 минимальный первоначальный взнос рассчитывается по следующей формуле: 5% от суммы $500,000 плюс 10% от $250,000 , то есть разницы между $750,000 и $500,000. Итак, минимальный первоначальный взнос составит $50,000.

Базовая сумма мортгиджа будет равна $700,000, а дефолт страховка составит $28,000. Добавляем это число к размеру базовой суммы мортгиджа и получаем мортгидж в $728,000. Именно это число используется в расчётах для получения размера месячных взносов.

При этом 8% (PST) на $28,000 (Mortgage Default Insurance) составит $2,240. Эти деньги будут добавлены к списку closing cost. Их нужно заплатить в день закрытия сделки.

Давайте посмотрим как во всех этих расчетах помогает Mortgage ToolBox.

Вам достаточно знать цену дома и размер вашего первоначального взноса. Все дальнейшие вычисления, с учётом плавающей шкалы расчёта, будут сделаны для вас  автоматически.

Closing Costs

Для покупки недвижимости в $750,000 и минимальном первоначально взносе в $50,000 на закрытие сделки вам понадобиться примерно $14,565.

Для покупки недвижимости в $750,000 и минимальном первоначальном взносе в $50,000 (плюс дефолт страховка в рассматриваемом варианте  - $28,000)  размер мортгиджа будет – $728,000.

Внизу вы найдёте сравнительный анализ двух ипотечных кредитов, взятых сроком на 5 лет и амортизацией в 25 лет. В зависимости от процентной ставки (1.95% или 2.05%) сравниваются выплаты в месяц 

Сравнительная таблица показывает сколько вы сэкономите если получите более низкую процентную ставку.  Здесь важно подчеркнуть, что кредитная ставка, которую можете получить, зависит от вашего Credit Score.

Остались вопросы ? Звоните 416-831-8301